התחדשות עירונית- איך לבחור את עורך הדין הנכון שילווה אתכם בתהליך תמ"א 38

התחדשות עירונית היא נושא נפוץ ההולך ונהיה מוכר יותר ויותר ככל שפרויקטים של תמ"א 38 הופכים לנפוצים ביותר ויותר בניינים בערים ברחבי הארץ. לעיתים הדיירים מאוד מפחדים מהשינוי ושואלים את עצמם את השאלה חשובה ביותר- איך לבחור עורך דין טוב שילווה אותם בעסקה הזו?

טיפים לבחירת עורך הדין המתאים ביותר

אחד הדברים הבולטים שעורך הדין הנבחר צריך לעשות עבור הדיירים איתם הוא עובד, זה להסיר מהם את הדאגה, לנסות לצמצם אותה לכמה שפחות חשש. ראשית, חשוב לבחור בעורך דין בעל נסיון, בעל המלצות מנציגויות שאיתן עבד בעבר, מומלץ מאוד לוודא שאותו עורך הדין זמין, מחוייב לדחיפת הפרויקט קדימה ושהוא לא יתחלף באמצע התהליך (במשרדים גדולים יש נטיה לתחלופת עורכי דין גדולה וזה עלול לפגוע בפרויקט. עם משרדי בוטיק קטנים לרוב נוצר קשר יותר אישי ואינטימי, המועיל מאוד לעסקה מסוג תמ"א 38). משרדי עריכת דין שעובדים גם עם יזמים וגם עם דיירים, עלולים ליצור מצב של ניגוד אינטרסים ולכן לא מומלץ לבחור בהם לייצוג הדיירים.

מתי להתחיל את התהליך מול עורך הדין?

עוד לפני בחירת היזם, לפני מינוי נציגות ולפני החתמת הדיירים- מומלץ לבחור בעורך דין שידע להכין את טופס מינוי הנציגות נכון עבור דיירי הבניין. הטופס הזה נראה תמים, אך יש בו הרבה סעיפים שעורכי דין יכולים להוסיף ולשנות. כמובן שגם החשיבות שלו גבוהה מאוד- הוא מסדיר את היחסים ומונע אי הבנות או תביעות. לדוגמא- עבור דייר שלוקח חלק בנציגות באופן התנדבותי, עורך הדין יכול להוסיף בטופס סעיף המונע משאר הדיירים לתבוע את אותו הדייר, כיוון שהוא מתנדב. דוגמא נוספת- עורך הדין יוכל להוסיף סעיף המעיד כי למרות שהדייר לוקחת חלק בנציגות ומתחייב להשקיע זמן, אנרגיה וכסף (הוצאות שוטפות הנדרשות מהנציגות של הבניין), אותו דייר מתחייב שלא לקבל טובות הנאה ולא לקבל מהפרויקט מעבר למה שכל שאר דיירי הבניין מקבלים.

ההסכם בין הצדדים

אמנם בסופו של דבר בסופו של דבר היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין שהדיירים בחרו, אך ההסכם עצמו חייב להיות של עורך הדין מול הדיירים ואחרי שההסכם נחתם הוא עובר אל היזם. גם כללי הלשכה קובעים זאת, כחלק מהשקיפות והאמינות של אותו עורך הדין- הדיירים הם למעשה הלקוחות של אותו עורך הדין המייצג ולכן לא ראוי ולא נהוג לקיים מפגש מקדים בים היזם לעורך הדין על מנת לסכם ביניהם על סכום שכר הטרחה.

חשוב לזכור כי עלול לקרות מצב בו היזם מציין בפני הדיירים שהוא מוכן לשלם שכר טרחה בסכום נמוך לעורך הדין, ועורך הדין מתאים את עצמו לשכר הטרחה. במידה ויש הפרה כלשהי מצד היזם והדיירים מבקשים לבטל הערות אזהרה בהתאם להסכם, בהרבה מקרים עורך הדין שהתפשר על שכר הטרחה עלול שלא להסכים לבטל, ואז הדיירים עלולים למצוא את עצמם תקועים.

הסכום הנהוג לתשלום לעורך הדין המלווה

קביעת סכום שכר הטרחה תלוי במורכבות וברמת המעורבות של עורך הדין בפרויקט. אם עורך הדין רק כותב את החוזה, אין ספק שיש צורך להגביל את שכר הטרחה, אך במידה ועורך הדין מבצע ייזום ומכרז, מביא עסקה עם חתימות של דיירים על תמורות, גדלים ומיקומים ועוד, יש לחשב את סכום שכר הטרחה בהתאם. חשוב לזכור כי עורך הדין עובד על הפרויקט כבר מהיום הראשון. עסקה כזו יכולה לארוך עד כ-8 שנים עד שהבניין נרשם על שם הדיירים. זה למעשה הזמן בו עורך הדין עובד על העסקה, ויש לקחת זאת בחשבון.