תפקידה של המפקחת על המקרקעין

בכל בניין העומד בפני פרויקט תמ"א 38 עלול להיווצר מצב בו דייר או מספר דיירים מסרבים לתהליך. ברבים מן המקרים הללו פונים דיירי הבניין למפקחת על המקרקעין בבקשה לפתור את הסוגיה. למפקחת על המקרקעין יש כיום שתי סמכויות עיקריות בכל הנוגע לדיירים המסרבים לפרויקט תמ"א 38 בבניין בו הם גרים- סמכות שיפוטית וסמכות בנוגע להסדרת רישומים של בתים משותפים וכיוצא בזה. בהליכים המשפטיים אוחזת המפקחת בסמכות מיוחדת בחוק המקרקעין וחיזוק מבנים, והיא למעשה הגוף אליו פונים בהליכים המשפטיים נגד דיירים סרבנים, הן כשמדובר בתמ"א הריסה או בניה והן בתמ"א חיזוק.

עמדת המפקחת נגד דיירים סרבנים

פעילותה של המפקחת מול דיירים סרבנים היא אקטיבית מאוד מזה זמן רב אך עם זאת, עולה בעיה אחרת- היא אינה מטילה הוצאות כבדות על אותם דיירים סרבנים. הטלת הקנס הכספי על דיירים סרבניים היא שולית ומדובר בהוצאות נמוכות מאוד שאינם מרתיעים את הדיירים הסרבנים. בנוסף, המפקחת יכולה למנות עורך דין מטעם היזם או מטעם הדיירים שלמעשה יחתום על כל המסמכים בשם אותו דייר וכך למעשה יש בידה את הסמכות לכפות על הדייר הסרבן את הפרויקט. בקרוב עתיד להכנס תיקון לחוק שלמעשה מקנה למפקחת את הסמכויות הללו גם בתביעות הנזיקיות. יתרה מכך, לאחרונה נוצרו כמה וכמה פסקי דין בהם אותם דיירים סרבנים הפסידו, גם בתמ"א הריסה ובניה וגם בתמ"א חיזוק, כשבתמ"א הריסה מדובר במהלך די חדשני מצד המפקחת. למרות זאת, במקרים בהם המפקחת רואה שקיים עיוות, לדוגמא- אם בניין שלם מקבל הטבות מסויימות והדייר הסרבן לא מקבל אותן, אז בדרך כלל היא תתערב. בפרויקטים של חיזוק, לדוגמא- היא רגישה יותר לדיירים המבוגרים- זה לא שהיא מאשרת את אי ביצוע הפרויקט, אבל היא כן הולכת לקראתם בדברים כמו תקופת הבניה ודיור חלופי, שמטרתם להקל על הדיירים המבוגרים. בעיה גדולה נוספת הנובעת מתחומי הסמכות של המפקחת, או למעשה מהחוסר בסמכות, היא שניתן למנות אדם שיחתום על המסמכים הדרושים בשם אותו דייר סרבן, אך לפנות את הדייר מהדירה זו כבר סוגיה מורכבת בהרבה. החוק לא מקנה את הסמכות לפנות את הדייר מדירתו, אלא רק לחתום על כל המסמכים הנלווים ולחייב את הדייר כספית.

תהליך הגשת הפניה למפקחת על המקרקעין

ראשית חשוב לוודא שהעסקה היא שוויונית ושלא נוצר מצב של אפליה כזו או אחרת בין הדיירים בבניין, לאחר מכן יש לקבל את אישור הועדה המקומית על ההחלטה, בלעדיה לא ניתן כלל לפנות אל המפקחת, ולבסוף יש לזכור את הרוב הדרוש מקרב דיירי הבניין- בתמ"א הריסה או בניה יש צורך ברוב של 80 אחוזים, בתמ"א חיזוק יש צורך ברוב של 66 אחוזים. הפניה עצמה למפקחת היא מהירה למדי, אך חשוב לקחת בחשבון שבמקרה והצד של הדיירים הסרבנים גורר את הפרויקט למשפט עם צורך בהוכחות, ההליך עלול לקחת זמן רב בהרבה.